Pendant des décennies, le Canada a été considéré comme l’un des marchés immobiliers les plus solides et les plus stables au monde. Toutefois, la hausse du prix des propriétés, les taux hypothécaires élevés, l’augmentation du coût de la vie et le besoin de diversifier les placements incitent de nombreux Canadiens à explorer des occasions d’investissement à l’extérieur du pays.

Le Mexique est devenu l’une des destinations privilégiées pour les personnes qui souhaitent combiner investissement immobilier, qualité de vie et croissance patrimoniale.

La Riviera Maya, qui comprend notamment Tulum, Playa del Carmen et Cancún, s’est imposée comme l’un des marchés immobiliers touristiques les plus dynamiques du Mexique.

Aujourd’hui, ce ne sont plus uniquement les retraités qui souhaitent s’y établir. Des investisseurs, entrepreneurs, travailleurs à distance et familles provenant de Montréal, Québec, Laval, Gatineau, Sherbrooke et d’autres villes canadiennes envisagent également d’y acheter une résidence secondaire ou une propriété locative près de la mer des Caraïbes.

Pourquoi les Canadiens cherchent-ils à investir à l’extérieur du Canada?

Le marché immobilier canadien demeure l’un des plus importants au monde, mais il est également devenu l’un des plus coûteux.

Dans plusieurs villes canadiennes, notamment Montréal, Toronto et Vancouver, le prix d’entrée élevé peut limiter les possibilités d’investissement ou réduire le rendement locatif net.

Parmi les facteurs qui poussent certains investisseurs à diversifier leur patrimoine à l’étranger, on retrouve :

• l’augmentation constante du prix des maisons et des copropriétés;
• les taux hypothécaires élevés;
• les rendements locatifs plus limités dans certains marchés;
• les taxes foncières et les frais de propriété;
• le coût élevé de l’entretien et de la main-d’œuvre;
• le besoin de diversifier ses actifs à l’extérieur du Canada;
• la recherche d’une propriété pouvant servir à la fois d’investissement et de résidence de vacances.

L’investissement international peut permettre de réduire la concentration du patrimoine dans un seul marché et de profiter de secteurs immobiliers soumis à des cycles économiques différents.

Le Mexique représente une option intéressante en raison de sa proximité avec le Canada, de l’importance de son industrie touristique et de coûts d’acquisition souvent plus accessibles que ceux de plusieurs grandes villes canadiennes.

Comparaison : marché immobilier canadien et Riviera Maya

Facteur	Canada	Riviera Maya
Coût d’acquisition	Généralement élevé	Souvent plus accessible
Marché immobilier	Mature et consolidé	En développement dans plusieurs secteurs
Potentiel d’appréciation	Généralement stable	Variable selon la zone et le projet
Rendement locatif	Dépend fortement de la ville	Potentiel lié au tourisme et à l’occupation
Demande touristique	Variable selon la région	Internationale pendant une grande partie de l’année
Climat	Saisonnier	Tropical
Mode de vie	Principalement urbain	Plage, nature et vie internationale
Résidence secondaire	Coût souvent élevé	Options à différents niveaux de prix
Gestion à distance	Principalement nationale	Possible avec un gestionnaire immobilier local

Les rendements ne sont jamais garantis. Ils dépendent notamment du prix d’achat, de l’emplacement, du taux d’occupation, des frais de copropriété, de la réglementation, des taxes, de l’entretien et de la qualité de la gestion locative.

Alors que le Canada offre un marché stable et bien établi, la Riviera Maya peut présenter des occasions de diversification liées au tourisme international, au développement urbain et à la demande pour les locations de courte durée.

Pourquoi la Riviera Maya attire-t-elle les Canadiens francophones?

La Riviera Maya réunit plusieurs caractéristiques recherchées par les investisseurs et les propriétaires canadiens.

Un marché touristique actif pendant toute l’année

Cancún constitue l’une des principales portes d’entrée touristiques du Mexique.

Le tourisme national et international génère une demande pour différents types d’hébergement, notamment :

• les locations de vacances;
• les condos;
• les villas;
• les résidences secondaires;
• les propriétés exploitées sur Airbnb ou d’autres plateformes;
• les unités situées dans des complexes touristiques.

Cette demande peut créer des possibilités pour les propriétaires qui souhaitent générer des revenus locatifs lorsque leur propriété n’est pas utilisée.

Toutefois, la rentabilité réelle doit toujours être calculée après les frais de gestion, les taxes, l’entretien, les assurances, les commissions des plateformes et les périodes d’inoccupation.

Une destination accessible depuis le Québec et le Canada

La Riviera Maya est relativement facile d’accès pour les voyageurs canadiens.

Des vols directs ou saisonniers sont régulièrement offerts à destination de Cancún depuis plusieurs villes canadiennes, notamment :

• Montréal;
• Québec;
• Toronto;
• Ottawa;
• Vancouver;
• Calgary.

Cette connectivité facilite l’utilisation d’une résidence secondaire et permet aux propriétaires de visiter plus facilement leur investissement.

L’aéroport international de Cancún dessert Tulum, Playa del Carmen et plusieurs autres secteurs de la Riviera Maya.

Une qualité de vie recherchée

Plusieurs Canadiens souhaitent réduire leur exposition aux hivers prolongés ou passer une partie de l’année dans un climat plus chaud.

La Riviera Maya offre notamment :

• un climat tropical;
• un accès aux plages de la mer des Caraïbes;
• une offre gastronomique internationale;
• des services médicaux privés;
• des communautés d’expatriés;
• des espaces de travail à distance;
• des activités de plein air;
• une bonne connectivité avec le reste du Mexique et l’Amérique du Nord.

Pour certaines personnes, l’achat d’une propriété représente donc à la fois une décision patrimoniale et un projet de vie.

Tulum : croissance, nature et marché international

Tulum est devenu l’un des marchés immobiliers les plus connus du Mexique auprès des acheteurs internationaux.

Son positionnement repose notamment sur :

• la nature;
• le bien-être;
• le tourisme haut de gamme;
• les projets immobiliers de type boutique;
• les locations de courte durée;
• une clientèle internationale.

Tulum peut convenir aux investisseurs qui recherchent un marché en développement et qui acceptent un niveau de risque plus élevé.

Avant d’acheter, il est particulièrement important de vérifier :

• les permis de construction;
• le zonage et l’usage du sol;
• le titre de propriété;
• les infrastructures disponibles;
• les conditions d’accès;
• la situation juridique du promoteur;
• les règles applicables aux locations de courte durée.

Le potentiel d’appréciation ne doit jamais être analysé uniquement à partir des promesses commerciales du vendeur ou du promoteur.

Playa del Carmen : équilibre entre investissement et qualité de vie

Playa del Carmen offre un marché plus établi et une infrastructure urbaine plus développée.

Ses principaux avantages comprennent :

• une communauté internationale bien implantée;
• des services médicaux et professionnels;
• une offre immobilière diversifiée;
• de nombreux commerces et restaurants;
• une proximité avec Cancún, Cozumel et Tulum;
• une demande pour les locations à court, moyen et long terme.

Plusieurs acheteurs considèrent Playa del Carmen comme un compromis intéressant entre potentiel locatif, accessibilité, services et qualité de vie.

La ville peut convenir autant à une résidence secondaire qu’à une stratégie de location, selon le quartier, le type de propriété et les règlements de la copropriété.

Cancún : un marché touristique et urbain consolidé

Cancún demeure l’une des principales destinations internationales du Mexique.

La ville se distingue par :

• son aéroport international;
• son infrastructure touristique;
• ses hôpitaux privés;
• ses écoles et universités;
• ses centres commerciaux;
• son marché résidentiel;
• sa demande touristique;
• sa connectivité nationale et internationale.

Cancún peut intéresser les investisseurs qui recherchent un marché plus consolidé, une demande touristique importante et un accès à des services urbains complets.

Il est toutefois essentiel de différencier les secteurs, puisque le marché de la zone hôtelière, du centre-ville, de Puerto Cancún et des zones résidentielles peut varier considérablement.

Les Canadiens peuvent-ils acheter une propriété au Mexique?

Oui.

Les citoyens canadiens peuvent légalement acquérir une propriété au Mexique.

Lorsque la propriété se trouve dans la zone restreinte, qui comprend notamment les secteurs situés près des côtes et des frontières, l’acquisition résidentielle par un étranger se fait généralement au moyen d’une fiducie bancaire mexicaine, appelée fideicomiso.

La Riviera Maya se trouve dans cette zone restreinte.

Dans le cadre de cette structure, une banque mexicaine agit comme fiduciaire, tandis que l’acheteur canadien est le bénéficiaire de la fiducie.

Le bénéficiaire peut généralement :

• habiter la propriété;
• la louer;
• la vendre;
• la rénover;
• désigner des bénéficiaires;
• transmettre ses droits selon les modalités applicables.

La banque ne gère pas l’utilisation quotidienne de la propriété. Son rôle est d’agir comme fiduciaire conformément au contrat et à la législation mexicaine.

Qu’est-ce qu’un fideicomiso?

Le fideicomiso est une structure juridique utilisée pour permettre aux étrangers d’acquérir des droits sur une propriété résidentielle située dans la zone restreinte du Mexique.

Il ne doit pas être confondu avec une simple location ou un droit d’usage limité.

Le bénéficiaire conserve généralement le contrôle économique et pratique de la propriété, sous réserve du contrat de fiducie, des lois mexicaines, des règlements municipaux et des règles de copropriété.

Avant de signer, il est important de vérifier notamment :

• la durée de la fiducie;
• les frais d’ouverture;
• les frais annuels;
• les bénéficiaires substituts;
• les pouvoirs de vente et de location;
• les obligations du fiduciaire;
• les conditions de modification ou de transfert.

Quels sont les aspects juridiques à vérifier avant d’investir?

Avant d’acheter une propriété au Mexique, il est fortement recommandé d’effectuer une vérification diligente immobilière, aussi appelée due diligence.

Cette analyse peut comprendre la vérification de :

• l’identité du propriétaire;
• l’acte de propriété;
• l’inscription au Registre public de la propriété;
• les hypothèques, saisies ou autres charges;
• les taxes foncières impayées;
• les permis de construction;
• le zonage et l’usage du sol;
• les licences et autorisations;
• le régime de copropriété;
• les règlements de l’immeuble;
• la situation juridique du promoteur;
• le contrat de réservation, de promesse ou de vente;
• les restrictions relatives à la location de courte durée.

Dans le cas d’un projet en prévente, la vérification doit être encore plus approfondie, puisque l’acheteur investit dans un projet qui peut ne pas être entièrement construit ou enregistré au moment de la signature.

Quels sont les coûts juridiques et administratifs à prévoir?

En plus du prix de la propriété, l’acheteur doit généralement prévoir des frais liés à la transaction.

Ceux-ci peuvent comprendre :

• les droits de mutation ou d’acquisition;
• les honoraires du notaire mexicain;
• les frais d’inscription au Registre public;
• les frais de constitution de la fiducie bancaire;
• les honoraires juridiques;
• les évaluations;
• les certificats;
• les frais administratifs;
• les taxes applicables.

Les montants varient selon la propriété, la municipalité, la banque, la valeur déclarée et la structure de la transaction.

Il est recommandé d’obtenir une estimation écrite des frais avant de signer le contrat final.

Est-il possible d’acheter sans se rendre au Mexique?

Dans plusieurs cas, oui.

Un acheteur canadien peut parfois réaliser une partie ou la totalité du processus au moyen :

• d’une procuration;
• d’une représentation juridique;
• de documents signés devant un consulat mexicain;
• de documents notariés et authentifiés au Canada;
• d’une coordination à distance avec le notaire et la banque fiduciaire.

Les formalités exactes dépendent de la transaction et du type de document.

Il est important de ne pas présumer qu’une signature électronique suffit pour tous les actes, notamment lorsque des documents doivent être formalisés devant un notaire mexicain.

Peut-on louer la propriété sur Airbnb?

En principe, un propriétaire étranger peut louer sa propriété, y compris au moyen de plateformes de location de courte durée.

Toutefois, il faut vérifier plusieurs éléments :

• le règlement de copropriété;
• les restrictions du complexe immobilier;
• les règles municipales;
• les exigences touristiques;
• les obligations fiscales;
• l’usage autorisé de la propriété;
• les modalités du fideicomiso.

Le fait qu’une propriété soit vendue comme étant idéale pour Airbnb ne constitue pas une garantie juridique que la location de courte durée est autorisée.

Cette question doit être vérifiée avant l’achat.

Quelles obligations fiscales un Canadien doit-il considérer?

Les revenus générés par une propriété située au Mexique peuvent entraîner des obligations fiscales au Mexique.

Selon la structure et l’utilisation de la propriété, il peut être nécessaire de considérer :

• l’impôt sur le revenu;
• les taxes applicables aux services d’hébergement;
• les retenues effectuées par les plateformes numériques;
• les déclarations fiscales;
• les taxes locales sur l’hébergement;
• les obligations liées à la vente éventuelle de la propriété.

Un résident canadien doit également examiner ses obligations fiscales au Canada.

Une planification coordonnée avec des professionnels connaissant les règles mexicaines et canadiennes peut aider à éviter les erreurs de déclaration ou la double imposition.

Pourquoi est-il important de travailler avec un avocat immobilier?

L’achat d’une propriété dans un autre pays implique des lois, des contrats et des procédures différents de ceux du Québec ou des autres provinces canadiennes.

Un avocat immobilier indépendant peut notamment :

• examiner les contrats;
• vérifier les documents du vendeur;
• analyser les risques;
• effectuer la vérification diligente;
• coordonner la fiducie bancaire;
• collaborer avec le notaire mexicain;
• superviser le processus de clôture;
• protéger les intérêts de l’acheteur.

Au Mexique, le notaire public joue un rôle essentiel dans la formalisation de la transaction, mais il agit comme officier public impartial. Il ne remplace pas nécessairement l’avocat indépendant de l’acheteur.

Erreurs fréquentes des acheteurs canadiens

Parmi les erreurs les plus courantes, on retrouve :

• signer un contrat sans le faire vérifier;
• verser un dépôt avant de confirmer les conditions de remboursement;
• se fier uniquement au courtier ou au promoteur;
• acheter dans un projet sans vérifier les permis;
• présumer que les locations Airbnb sont autorisées;
• négliger les frais de copropriété;
• ne pas vérifier les taxes et les dettes liées à l’immeuble;
• confondre rendement brut et rendement net;
• ne pas prévoir les frais de gestion à distance;
• ne pas obtenir de conseils fiscaux transfrontaliers.

Une vérification juridique et financière complète permet de réduire considérablement ces risques.

Conclusion

De plus en plus de Canadiens, notamment des résidents du Québec et d’autres communautés francophones, découvrent que la Riviera Maya offre bien plus qu’une destination de vacances.

Tulum, Playa del Carmen et Cancún proposent des marchés immobiliers différents, avec des possibilités liées à la résidence secondaire, aux locations touristiques et à la diversification patrimoniale.

Cependant, aucune acquisition ne devrait reposer uniquement sur la promesse d’un rendement élevé ou d’une appréciation rapide.

La vérification de la propriété, l’analyse du contrat, la compréhension du fideicomiso et l’évaluation des obligations fiscales sont essentielles pour investir avec plus de sécurité.

À propos de LST MEX

LST MEX est un cabinet juridique spécialisé en droit immobilier, droit de l’immigration et droit du travail au Mexique.

Nous accompagnons des clients mexicains et internationaux dans les domaines suivants :

• achat de propriétés;
• vérification diligente immobilière;
• fiducies bancaires pour étrangers;
• examen de contrats;
• formalisation et inscription des transactions;
• procédures de résidence;
• conformité juridique.

Nos services sont offerts pour des opérations situées notamment à Tulum, Playa del Carmen et Cancún.

Questions fréquentes

Un Canadien peut-il être propriétaire d’un condo au Mexique?

Oui. Un Canadien peut acheter un condo au Mexique. Dans la zone restreinte, l’acquisition résidentielle est généralement structurée au moyen d’un fideicomiso bancaire.

Est-il nécessaire d’avoir la résidence mexicaine pour acheter?

Non. Il n’est généralement pas nécessaire d’être résident temporaire ou permanent pour acheter une propriété au Mexique.

La banque est-elle propriétaire de ma maison?

La banque agit comme fiduciaire dans le cadre du fideicomiso. Le bénéficiaire canadien conserve les droits prévus au contrat, notamment ceux d’utiliser, de louer, de vendre et de transmettre la propriété.

Puis-je exploiter la propriété comme location de vacances?

Possiblement, mais il faut d’abord vérifier les règlements de copropriété, les règles municipales, les obligations fiscales et l’usage autorisé de l’immeuble.

Puis-je acheter une propriété à distance depuis le Québec?

Oui, plusieurs étapes peuvent être réalisées à distance au moyen d’une procuration et d’une représentation juridique. Certaines formalités peuvent toutefois exiger une notarisation ou une authentification particulière.

Dois-je payer des impôts au Mexique si je loue la propriété?

Oui, des obligations fiscales peuvent s’appliquer au Mexique sur les revenus générés par une propriété située au pays. Des obligations peuvent également exister au Canada.

Quel marché choisir entre Tulum, Playa del Carmen et Cancún?

Le choix dépend de votre stratégie. Tulum est davantage orientée vers les projets en développement et le tourisme de style boutique. Playa del Carmen offre un marché diversifié et une infrastructure consolidée. Cancún se distingue par sa connectivité, ses services et son marché touristique établi.