I.Ciberdelitos que impactan operaciones inmobiliarias
Nuestra sociedad actual se encuentra inmersa en dos realidades, una realidad física y otra en el ciberespacio. Actualmente se realizan diferentes actividades de manera digital, y es sorprendente que podemos incluir como una actividad que alguien puede realizar remotamente por medios electrónicos el proceso de compra de una propiedad, es decir, concretar una transacción de mínimo 700,000 pesos, un producto bastante caro y bastante tentador para los ciberdelincuentes.
Podemos entender al delito cibernético como “todo delito cometido mediante un sistema de computación y con el aprovechamiento de las características técnicas específicas de todo sistema o medio computacional" (Ramírez Z., 2016, p. 39), y esta definición tiene el elemento de computación, es decir, un elemento tecnológico que se utiliza para actividades ilícitas.
A nivel internacional tenemos el Convenio de Budapest sobre la Ciberdelincuencia, con gran relevancia porque “busca prevenir los actos que pongan en peligro la confidencialidad, la integridad y la disponibilidad de los sistemas, redes y datos informáticos, así como el abuso de dichos sistemas, redes y datos, garantizando la tipificación como delito de dichos actos..." (Consejo de Europa, 2001, Preámbulo).
El Convenio de Budapest menciona que se pone en peligro la confidencialidad de datos informáticos, en una operación inmobiliaria nos encontraremos que esta es la parte más delicada, se comparten datos personales y sensibles que usados por ciberdelincuentes pueden poner en riesgo no solo el patrimonio de la gente, sino también su integridad física y mental.
Si bien México aún no es parte de dicho convenio es una base de análisis, ya que México sí cuenta en su Código Penal Federal (2025) con ciertas medidas del Convenio de Budapest como la tipificación del delito de Acceso ilícito a sistemas y equipos de informática del Artículo 211 bis 1 al Artículo 211 bis 7, que coincide con el Convenio de Budapest acerca de un acceso a medios electrónicos sin autorización y también teniendo autorización modifique, destruya o provoque pérdida de información.
Es aplicable también la Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares (2025) y el Reglamento de la Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares (2011), porque como veremos más adelante, los compradores comparten a diversas personas sus datos, y a su vez hay transferencia de datos en varias etapas de la transacción inmobiliaria.
II. Comercialización de las propiedades
La venta de una propiedad inicia con el cliente comprador buscando la propiedad de sus sueños, y de aquí ya podemos empezar a ver diversos canales de búsqueda.
Se puede buscar en plataformas digitales, por ejemplo Inmuebles24 o Propiedades.com que sirven de intermediarios para ofrecer propiedades donde directamente el propietario del inmueble o el agente inmobiliario publicita la propiedad. Desde aquí la plataforma sirve de primer canal de comunicación, permite que tú como usuario dejes un teléfono, correo o nombre, es decir, datos personales. Aquí inician los riesgos ¿cómo asegura la plataforma que no sea un anuncio falso? ¿Tienen protección contra robo de datos o phishing? ¿El desarrollo inmobiliario existe o es un fraude?
El phishing lo utilizan los ciberdelincuentes para robar datos personales o corporativos a través de medios electrónicos como sitios web o correos electrónicos suplantando empresas o personas de confianza. La Secretaría de Seguridad y Participación Ciudadana informa que los ciberdelincuentes buscan realizar estafas bancarias, fraudes, suplantación de identidad o venta de datos personales. En el caso de esta primera etapa de la venta inmobiliaria claramente podría darse el phishing al ofrecer una propiedad haciéndose pasar por un propietario, un desarrollador inmobiliario, un agente inmobiliario, un abogado que ofrece remates bancarios, y una vez realizada esta suplantación de identidad, el ciberdelincuente pide al comprador que realice una transferencia bancaria de apartado de una propiedad.
Ahora bien, tenemos también la comercialización por redes sociales como Instagram, TikTok, Facebook, Youtube, entre otras, donde agentes inmobiliarios, agencias, vendedores directos o desarrolladores inmobiliarios muestran propiedades de forma masiva a usuarios. El problema es que en estas redes sociales no hay manera de verificar si el usuario o el anuncio son verdaderos o falsos, y al interactuar con los usuarios, puede que los usuarios revelen datos personales desde su perfil. Reyna Ramos y Olivera Gómez (2017) afirman que "La vulnerabilidad de esta modalidad se encuentra en la información que se publica" (p. 57).
Por último, tenemos los sitios web de desarrollos inmobiliarios, que están regulados por la Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021, Prácticas comerciales—Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados (Secretaría de Economía, 2022), que establece las prácticas comerciales, requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados. En esta NOM-247-SE-202 se exige a fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de bienes inmuebles que si los proveedores cuentan con portal de internet, deben mostrar el precio de la propiedad de contado, planes de pago, condiciones especiales con créditos o financiamiento, datos de contacto para realizar quejas, modelo de contrato registrado ante la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO), y muy importante el aviso de privacidad.
III. Primer contacto, carta oferta y pago de anticipo
La primera señal de alerta es que no haya un aviso de privacidad en el portal de internet del proveedor. Como ya lo mencionamos, antes de compartir cualquier dato personal hay que verificar si el aviso de privacidad dice los fines para los que se utilizarán los datos personales.
La segunda señal de alerta es que los ciberdelincuentes solicitan urgentemente realizar el pago de un anticipo por transferencia o depósito en efectivo a una cuenta bancaria, sin siquiera haber firmado una carta oferta con los términos y condiciones, como lo menciona la NOM-247-SE-2021, previo al pago del anticipo el proveedor debe informar al consumidor que el anticipo es para el pago del inmueble, la entrega de carta de derechos y obligaciones a los consumidores así como los términos para reclamar la devolución del anticipo.
Aquí es donde desafortunadamente en la práctica inmobiliaria los clientes pierden más dinero porque generalmente los anticipos suelen ser desde $20,000.00 pesos hasta $100,000.00 pesos dependiendo el precio de venta de la propiedad, dinero que si se envía sin verificar al proveedor del bien inmueble, rara vez lo recuperan porque no pueden localizar a los ciberdelincuentes.
En el caso que el primer contacto con el comprador sea un agente inmobiliario, en algunos estados como Quintana Roo se cuenta con la Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Estado de Quintana Roo (2023), que tiene por objeto dar transparencia en las actividades inmobiliarias exigiendo una matrícula vigente a los asesores inmobiliarios, con el fin de profesionalizar dicha actividad, logrando proteger a los consumidores para que verifiquen la identidad del asesor inmobiliario.
IV. Firma de contrato promesa de compraventa y pago de enganche
Aquí es donde nos encontramos en la etapa más crítica de compartir datos personales, ya que para la elaboración del contrato promesa de compraventa, el proveedor solicita datos personales, en algunas ocasiones datos sensibles. Además, los diferentes proveedores son sujetos obligados de acuerdo a la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) (2025) al realizar las actividades enumeradas en las fracciones V, V bis y XI, correspondientes a la intermediación, comercialización y construcción de desarrollos inmobiliarios, así como servicios profesionales para la compra de bienes inmuebles, tienen que identificar a los clientes y usuarios, dar los avisos correspondientes y conservar información de manera física o digital un plazo mínimo de 10 años.
Los clientes compradores deben exigir a los proveedores antes de compartir estos datos su Aviso de Privacidad correspondiente, ya que en esta etapa se comparten: identificación oficial como credencial de elector o pasaporte, RFC, CURP, comprobante de domicilio, estados de cuenta bancarios para verificar de dónde procederá el dinero para comprar la propiedad, acta de matrimonio,aquí es cuando saber quién es el esposo o esposa de cierta persona, revela datos sensibles como la preferencia sexual, asimismo se llenan formatos conocidos como “Conoce a tu cliente” donde revelan información sobre dónde trabajan, origen de los recursos, correo electrónico, teléfono, entre otros.
De acuerdo a la organización Global Organized Crime Index, México es el tercer país con más crimen organizado "Las organizaciones criminales aprovechan las plataformas digitales para vulnerar los sistemas de seguridad y robar datos confidenciales" (Global Initiative Against Transnational Organized Crime, 2025, p. 5).
Otra alarma encendida es cuando el proveedor no tiene su contrato registrado ante PROFECO como lo indica la NOM-247-SE-2021, esto quiere decir que no sabemos si se respetarán los derechos del comprador y podría tener cláusulas abusivas. Adicional, hay que solicitar documentos que acrediten la propiedad del inmueble para ver si la persona que firma el contrato realmente es el dueño, así como diversos planos requeridos para la construcción de un inmueble, licencias y permisos vigentes, información detallada sobre acabados, servicios y más documentos que señala la NOM-247-SE-2021.
La última alarma sería el pago de la propiedad al proveedor, la regla general es que la persona física o moral que firma el contrato como el vendedor, debe ser el dueño del inmueble y ser el que reciba el pago por la propiedad. Esto se puede verificar solicitando al proveedor los datos para pagos de anticipos o enganches y hacer una transferencia prueba de una cantidad pequeña como $100.00 pesos y posteriormente apoyarnos del sistema que ofrece el Banco de México para acreditar al beneficiario de la cuenta, conocido como el Comprobante Electrónico de Pago (CEP), "El CEP es un documento digital que hace constar la acreditación del monto de una transferencia realizada a través del SPEI®" (Banco de México, s. f., sección "Comprobante Electrónico de Pago (CEP)").
También si una vez firmado el contrato, el vendedor solicita cambiar la cuenta beneficiaria para hacer los pagos de la propiedad por correo electrónico, llamada o WhatsApp hay que hacer el mismo procedimiento de verificar la cuenta bancaria a la que se enviará el dinero, en caso de ser una cuenta de otra persona física o moral, aquí se enciende otra alarma, por lo que hay que cuestionar al desarrollador la razón del por qué se modificaron los datos bancarios y documentos que lo respalden.
Por último, pero no menos importante, es muy recomendable previo al momento de la firma del contrato, verificar si el vendedor no está en listas negras emitidas por organismos internacionales o el mismo Servicio de Administración Tributaria (SAT), porque es un riesgo hacer negocios con personas que aparecen en estas listas.
V.Escrituración de la propiedad
El último paso es obtener la escritura pública del inmueble que se compra, aquí de nuevo hay más sujetos obligados como es la Notaría que formalizará la compraventa en caso de mexicanos, en el caso de extranjeros comprando propiedades en Zona Restringida usualmente compran a través de fideicomisos donde el fiduciario es un banco mexicano.
Aquí continua el intercambio de información con la Notaría,así como el banco que hará el fideicomiso, en algunos casos abogados que contratan los compradores, los agentes inmobiliarios y los vendedores. Si todos estos sujetos no tienen cuidado, también podrían ser víctimas de hackeos, filtración de documentos o robo de identidad.
Dentro de los posibles riesgos cibernéticos podrían ser un robo de identidad de los compradores para abrir cuentas bancarias, solicitar préstamos o créditos, donde todo el proceso es virtual y no hay necesidad de acudir personalmente para gestionar el trámite.
Por último, de acuerdo a la LFPIORPI, en su más reciente reforma, se modificó la conservación de la información de los clientes o usuarios, en lugar de 5 años, ahora se conservará la información 10 años, entonces es recomendable solicitar a los proveedores o personas que se involucraron en la transacción inmobiliaria, una vez firmada la escritura pública, únicamente conservar la información que pide esta ley, hacer uso de los derechos ARCO, bloquear la información para actividades con fines comerciales y únicamente conservar la información que es objeto de la Ley Antilavado de Dinero.
CONCLUSIÓN
Se identificó el paso a paso de una compraventa de un inmueble, y cómo los ciberdelincuentes utilizan esta actividad vulnerable en específico para realizar fraudes cibernéticos, ya que se intercambian muchos datos personales y hasta sensibles, que se pueden utilizar para extorsionar o bien, suplantar la identidad de los vendedores y pedir pago de anticipos y estafar a los compradores. La clave es conocer el proceso de compra inmobiliaria y en cada etapa pedir aviso de privacidad, información y confirmación de cuentas bancarias. La mayoría de los fraudes son posibles porque los ciberdelincuentes se aprovechan de la desinformación de la gente que compra propiedades.
PROPUESTAS Y RECOMENDACIONES
Actualmente México no es parte del Convenio de Budapest, pero se podría crear un manual de ciberseguridad para compraventa de propiedades basado en los principios de este Convenio, si bien nos falta aún camino en cuanto a la persecución de delitos cibernéticos en nuestro sistema penal, podemos optar por la prevención.
Por otro lado, la capacitación a la ciudadanía en general sobre ciberseguridad debería ser proporcionada desde las escuelas pero también a la población adulta, ya que cualquier persona con un medio de comunicación tecnológico puede ser víctima de delitos cibernéticos como fraudes, estafas y extorsiones, y con el avance de la tecnología se van creando nuevas conductas delictivas.